Единственное ипотечное жильё в банкротстве: кому достанутся деньги после продажи

Что изменилось с 3 апреля 2026 года

Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ ввёл статью 213.27-1 Закона о банкротстве. Она устанавливает специальное распределение денег от реализации единственного ипотечного жилья либо от оставления его залоговым кредитором за собой. Применяется расчётная часть выручки после покрытия расходов по пункту 6 статьи 138. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Когда применяется специальный порядок

Жильё или его часть должно быть предметом ипотеки и единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и совместно проживающих членов семьи. Эта норма не распространяет специальную схему автоматически на любое залоговое имущество или любую квартиру. Условия проверяются по документам и обстоятельствам дела. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Почему речь именно об единственном ипотечном жилье

У обычного единственного жилья и ипотечного жилья разный режим: статья 446 ГПК РФ предусматривает исключение из жилищного иммунитета для ипотеки, когда по закону возможно взыскание. ГПК РФ, статья 446: исполнительский иммунитет жилья

Распределение выручки не следует путать с сохранением квартиры. Для единственного ипотечного жилья отдельно предусмотрена возможность мирового соглашения с ипотечным кредитором при соблюдении условий статьи 213.10-1; это иной механизм, а не результат продажи. 127-ФЗ, статья 213.10-1: отдельное мировое соглашение по ипотеке

Куда направляются 80% выручки

Ипотечному кредитору направляют 80% расчётной части выручки, но не больше суммы требований по обеспеченному обязательству. Закон включает в этот предел неустойки, иные финансовые санкции и предусмотренные законом мораторные проценты. Поэтому 80% — не безусловная сумма банку и не обязательно его окончательная выплата. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Что происходит с оставшимися средствами

Остаток поступает на специальный счёт. Сначала 10% расчётной части выручки направляется кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества для них недостаточно. Затем предусмотренная законом часть передаётся должнику. После этих этапов остатком погашают недополученные ипотечным кредитором требования; только следующий остаток передаётся должнику. Менять эту последовательность нельзя. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Какую часть может получить гражданин

На первом этапе гражданину передают 10% расчётной части выручки в пределах суммы его первоначального взноса и произведённых платежей по обеспеченному ипотекой обязательству. В дальнейшем он может получить остаток после предусмотренного законом распределения. Таким образом, итоговая сумма не всегда равна ровно 10%, а сам факт ипотечных платежей не гарантирует возврат их полного размера. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Когда суд может уменьшить сумму должнику

Информация об исключении денег из конкурсной массы и передаче должнику публикуется в ЕФРСБ. В течение десяти рабочих дней со дня публикации управляющий или участники дела вправе заявить ходатайство об уменьшении суммы. Закон называет два основания: сумма позволяет купить жильё, явно превышающее разумную жилищную потребность семьи; либо имеются обстоятельства недобросовестности, по которым применение жилищного иммунитета необоснованно. Уменьшение осуществляется судом, а не по одному лишь желанию кредитора. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Позиция эксперта

Практический пример расчёта

Это условный учебный пример, не судебное дело. Допустим, после расходов осталось 5 000 000 ₽; обеспеченное требование банка — 4 200 000 ₽; требований первой и второй очереди нет; подтверждённые первый взнос и ипотечные платежи составляют не менее 500 000 ₽; оснований уменьшения суммы судом нет.

80% × 5 000 000 ₽ = 4 000 000 ₽ направляется банку. Первоначально должнику выделяется 10% × 5 000 000 ₽ = 500 000 ₽. Из оставшихся 500 000 ₽ банк получает ещё 200 000 ₽ до полного погашения своего требования, остаток 300 000 ₽ передаётся должнику. Итого банк — 4 200 000 ₽, должник — 800 000 ₽.

Если изменить хотя бы одно условие — расходы, требования первых очередей, долг банку или предел подтверждённых платежей — итог изменится. Расчёт иллюстрирует последовательность статьи 213.27-1, а не прогноз по конкретной квартире. 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья

Первоисточники

• 127-ФЗ, статья 213.27-1: распределение выручки единственного ипотечного жилья
• ГПК РФ, статья 446: исполнительский иммунитет жилья
• 127-ФЗ, статья 213.10-1: отдельное мировое соглашение по ипотеке