Что хочет изменить ЦБ

Застройщик может предложить ипотеку со сниженной ставкой на первые год-два. После этого банк пересчитывает платёж по ставке, указанной в договоре. Расходы на субсидирование ставки застройщик может заложить в цену квартиры. Поэтому одно и то же жильё стоит сравнить в двух предложениях — с субсидией и без неё.

Банк России предложил увеличить резерв на 50 процентных пунктов, если в первые три года один из платежей по графику окажется более чем на 20% выше среднего за предыдущие 12 месяцев. Для скачков после трёх лет в проекте тоже предусмотрено повышение резерва. Такой подход делает выдачу этих кредитов менее привлекательной для банков. Предложение касается резервов по новым кредитам.

По сообщению «Известий», запуск меры ожидается с 1 июля 2027 года. Пока эту дату следует считать ориентиром.

Как меняется платёж на одной квартире

Допустим, квартира по программе застройщика стоит 10 млн рублей. Покупатель вносит 2 млн и берёт 8 млн на 20 лет. Первые два года действуют 5% годовых, затем до конца срока — 18%. Для сравнения предположим, что ту же квартиру можно купить за 9,5 млн рублей без субсидии. С тем же взносом понадобится кредит на 7,5 млн рублей.

С субсидией платёж первые два года составит 52 796 ₽, с 25-го месяца — 117 355 ₽. Остаток долга через два года — 7,51 млн ₽.

Без субсидии платёж с первого дня составит 115 748 ₽ в месяц, остаток долга через два года — 7,41 млн ₽.

Условный расчёт с аннуитетными платежами, без страховки, комиссий и досрочных погашений. После смены ставки платёж пересчитан на оставшиеся 18 лет. Цены и ставки взяты для примера.

Что останется от долга через два года

В первом варианте на третий год семье понадобится ещё около 64,6 тыс. рублей каждый месяц. За первые два года она перечислит банку около 1,27 млн рублей, а основной долг уменьшится примерно на 490 тыс. рублей. Если семья рассчитывает к тому времени продать квартиру или рефинансировать кредит, именно остаток долга покажет, с какой суммой ей придётся иметь дело.

Какие цифры запросить до подписания

Попросите у застройщика письменную цену одной и той же квартиры с программой и без неё. У банка возьмите оба графика платежей и сравните сумму всех выплат, обязательные расходы и остаток долга на дату окончания скидки. Отдельно проверьте, какой платёж предусмотрен на следующий месяц после неё.

Если низкий стартовый платёж нужен, чтобы одновременно платить за съёмное жильё и ждать ключей, проверьте, что произойдёт при задержке сдачи дома. В таком сценарии семейному бюджету может понадобиться выдержать аренду и уже выросший ипотечный платёж одновременно.

Почему это важно

Практическое значение

После окончания скидки ежемесячный платёж в примере вырастает примерно на 64,6 тыс. рублей.

  • Запросите письменную цену квартиры по каждому варианту.
  • Сравните оба графика, полную стоимость кредита и остаток долга на дату окончания скидки.

Первоисточники