Когда действует специальное правило

С 3 апреля 2026 года в Законе о банкротстве действует статья 213.27-1. Она устанавливает отдельный порядок распределения денег, полученных после продажи единственного ипотечного жилья гражданина или после того, как залоговый кредитор оставил это жильё за собой.

Речь не о любой квартире в ипотеке. Для должника и членов его семьи, которые живут с ним в этом помещении, оно должно быть единственным пригодным для постоянного проживания жильём. Если условие об единственности не выполнено, применять специальную статью только из-за наличия ипотеки нельзя.

Правило касается именно распределения выручки. Оно не означает, что квартиру нельзя продать, и не заменяет отдельный механизм сохранения ипотечного жилья через мировое соглашение с банком.

Сначала оплачивают сохранность и продажу

Проценты распределения считают не от рекламной цены квартиры и не от суммы, которую кто-то ожидал получить на торгах. Сначала из поступивших денег покрывают расходы на обеспечение сохранности предмета залога и его реализацию на торгах — так предписывает пункт 6 статьи 138 Закона о банкротстве.

Поэтому первая задача при проверке расчёта — увидеть документы о фактической выручке и расходах. Без них нельзя корректно проверить, от какой суммы финансовый управляющий рассчитал доли.

Восемьдесят процентов — залоговому кредитору, но с пределом

Из оставшейся после указанных расходов части выручки 80% направляют кредитору, чьё требование обеспечено ипотекой единственного жилья. Однако выплата ограничена размером обеспеченного требования: учитываются также неустойки, штрафы, пени, иные финансовые санкции и предусмотренные законом проценты.

Это не означает, что банк при любых обстоятельствах получит ровно 80% всей цены квартиры. Если обеспеченное требование меньше рассчитанной доли, кредитору нельзя перечислить больше размера его требования. Если долг больше, дальнейшее распределение зависит от правил о специальном счёте и оставшихся суммах.

Что происходит с оставшимися деньгами

Остаток вносится на специальный банковский счёт гражданина-должника, который открывает финансовый управляющий. Дальше закон предусматривает несколько последовательных направлений, а не безусловное деление остатка пополам.

До 10% части выручки направляют на требования кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества должника недостаточно для их погашения. Ещё 10% могут исключить из конкурсной массы и передать самому гражданину, но не больше суммы первоначального взноса и ипотечных платежей, которые внёс именно он.

Деньги, оставшиеся после этих распределений, направляют на непогашенную часть требования ипотечного кредитора. И только сумма, которая останется после всех предусмотренных законом расчётов, исключается из конкурсной массы и передаётся должнику. Поэтому формула «80% банку, 10% другим кредиторам, 10% человеку» не описывает все возможные ситуации.

Суд может уменьшить сумму, передаваемую должнику

Сведения об исключении денег из конкурсной массы и их передаче гражданину финансовый управляющий размещает в ЕФРСБ. В течение 10 рабочих дней после публикации финансовый управляющий и (или) лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об уменьшении такой суммы.

Закон называет, в частности, две группы оснований: выделяемых денег достаточно для приобретения жилья, стоимость которого явно превышает разумную жилищную потребность должника и совместно проживающей с ним семьи; либо имеются обстоятельства недобросовестности, из-за которых применение жилищного иммунитета и правил об исключении имущества из конкурсной массы может быть признано необоснованным.

Это не автоматическое изъятие денег и не право любого кредитора просто забрать долю должника. Вопрос рассматривает арбитражный суд по ходатайству и с учётом предусмотренных законом оснований.

Как проверить расчёт в конкретном деле

Попросите у финансового управляющего расчёт распределения и документы, на которых он основан. Сверьте итоговую выручку, расходы на сохранность и торги, размер обеспеченного ипотекой требования и сведения о других активах должника.

Отдельно соберите платёжные документы по ипотеке: договор, подтверждение первоначального взноса и выписки, показывающие платежи, сделанные самим гражданином. Они важны для проверки предельной суммы, которую можно исключить из конкурсной массы в его пользу.

Найдите публикацию финансового управляющего в ЕФРСБ и зафиксируйте её дату. От неё отсчитывается срок для ходатайства об уменьшении исключаемой суммы. Если цель семьи — не распределить деньги после продажи, а сохранить жильё, нужно отдельно оценивать условия мирового соглашения по статье 213.10-1 Закона о банкротстве: это другой механизм, который требует соглашения с ипотечным кредитором и утверждения судом.

Почему это важно

Практическое значение

Понимание очередности помогает проверить расчёт финансового управляющего и не принять условную формулу 80/10/10 за безусловное обещание вернуть должнику фиксированную долю. Итог зависит от расходов, размера ипотечного требования, других активов, платежей самого гражданина и возможного обращения в суд.

  • Убедитесь, что жильё было единственным пригодным для постоянного проживания для должника и совместно проживающей с ним семьи.
  • Запросите документы о цене реализации, фактической выручке и расходах на сохранность и торги.
  • Сверьте 80-процентную долю с точным размером обеспеченного ипотекой требования.
  • Подтвердите первоначальный взнос и платежи, которые по ипотеке сделал сам гражданин.
  • Проверьте, хватает ли другого имущества для требований кредиторов первой и второй очереди.
  • Зафиксируйте дату публикации сведений в ЕФРСБ и проверьте, не подано ли ходатайство в течение 10 рабочих дней.
  • Не смешивайте распределение денег после продажи с отдельным мировым соглашением, которое может позволить сохранить жильё.

Первоисточники